Välkommen till Vikingagatan 14-16

Bor själv 2 trappor upp i ett av gårdshusen, så jag kan inte påstå att vi är i behov av hissar direkt. Men varje gång jag går upp till vinden, så brukar jag tänka på de som bor på plan 4 och 5. Jisses , det är jobbigt att gå så många trappor. Men samtidigt så går det väl att vända på det resonemanget. Det är bra träning

Om nu föreningen skulle bestämma sig för att sälja ut råvindarna och de på plan 5 ej vill köpa dom, så krävs det oftast hissar för att få bygglov för boende på råvinden. Förstår inte riktigt hur man gör för att få in hissar i våra trapputrymmen, men det vet säkert hissbyggarna. Om inte annat så kommer på någon kreativ och snygg lösning. Det kanske redan finns ett hissrum som står tomt mellan lgh:eterna vid varje passage? Ungefär samma lösning som husena ut mot gatan. De nya hissarna är dessutom mkt smartare byggda, så att de tar minimalt exteriört utrymme och ända ger bra internt utrymme så att det går att få in en barnvagn eller rullstol osv utan problem. Vilket oftast är ett problem i de äldre hissarnas modeller.

Hursomhelst, så verkar en Sveriges bästa och kostnads- samt yteffektivaste hissbyggare vara den här, http://www.motalahissar.se/

För att effektivisera kommunikationen mellan medlemmar, styrelse och medlemmar samt mellan styrelsemedlemmar. Men även för andra praktiska ärenden som att boka tvättstuga, ev. andra framtida utrymmen och samlingslokaler så är en enkel lösenordskyddad hemsida ett bra alternativ. Givetvis inget man bygger själv, utan något man nuförtiden hyr för en rimlig summa pengar per månad/år.

Här är några bra exempel

http://www.brfnet.se/

http://www.hemsidan.com

Härligt jobbat styrelsen, avgiftsfri dec 2008 som Julklapp och därefter en sänkning av avgifterna med 20 %. Fortsätt så här och realisera alla dolda värden i BRF eldaren, så är vi snart avgiftsfria

Bra jobbat

Ja, om vi nu i vår BRF skulle komma fram till att det är en bra affär att sälja hela eller delar av vårt vindsutrymme. Vad skulle vi då använda pengarna till? Är det inte bättre att spara dom pengarna till ev. framtida behov av investeringar i fastigheten? Nja, det här med att spara i ladorna för framtiden är oftast oerhört oekonomiskt. Bättre att låta kapitalet jobba och glädja dom befintliga BRF medlemmarna och inte ev. framtida. Så om jag fick bestämma så skulle vi sälja iallafall vindstrymmena mot Vikingagatan. Gårdshusens vindsutrymme är lite svårare, eftersom det saknas hiss där. Och det är svårt att få bygglov på dom. Men vi borde iallafall kolla då med ägarna av BR på plan 5 i gårdshusen , ifall dom vill köpa loss dom. Då är det enklare att få bygglov på dom.

Vad skulle vi då kunna använda pengarna till för att glädja befintliga BRF medlemmar.

1. Balkonger till alla BRF medlemmar. Balkong frågan föll senast med 1 röst. Nu med fler nya medlemmar i BRF och färre vanliga hyresgäster så är det sannolikt en majoritet för att investera i balkonger, eftersom det höjer värdet på lägenheterna med nästan det dubbla vad kostnaderna för det är. Men framförallt för att det blir så mkt trevligare lgh.

2. En ännu bättre och större tvättstuga med stort hängtorkrum i källaren istället för dagens trånga utrymme vid gatan. Så kan vi hyra ut det utrymmet istället alt använda det som vårt postrum. Där vi kan ha större postlådor och ev. hämtning/lämnings luckor för större paket  osv.

3. Snygga till och göra i ordning våra källare för att bättre nyttja dessa utrymmen. Ljusare, snyggare och rejälare förråd.

4. Hobbyrum i källaren för pingis, biljard, samt bastu och dusch samt snickerirum som alla går att boka av BRF medlemmar.

5. Lekpark och Cykel, barnvagnsförråd på inre gården, dvs bakom gårdshuset.

6. Glasa in taket över stora gården och göra det till Sthlm finaste innergård och vinterträdgård. Gärna tillsammans med fastigheten på Vikingagatan 18-20 samt Vikingatan 12-14, som angränsar till vår stora innegård.

7. Hyra ett BRF webbaserat kommunikationssystem för att boka tvättider och andra lokaler, men framförallt för att förbättra kommunikationen mellan medlemmarna i föreningen.

Här kommer lite fakta om förutsättningar för att skapa vindsvåningar av våra fantastiska vindsutrymmen i vår BRF. Vi har säkert 600 kvm vindsutrymme att sälja. Vi borde få ca 5 – 15 000 kr/kvm för gårdshusens vindar eftersom de saknar hiss och kanske upp till hela 15 – 20 000 kr/kvm för gatuhuset eftersom det redan finns hiss där. Givetvis beroende på hur kvaliten på vindarna är och hur pass mkt jobb det är att ställa i ordning dom. Så säg i snitt 15 000 kr/kvm ala 600 kvm det är 9 friska miljoner i intäkt. Med räntan på det så har vi en NOLLAVGIFTS förening och dessutom en bra slant som kan förränta sig för framtida ev. tillkommande renoveringar av fasad, tak , trapphus, hissar osv. Eller att som kanske är mkt roligare och bättre för nuvarande BRF använda till att lyfta vår BRF till en ännu bättre att leva i och mera attraktiv BRF.

Råvinds fakta

Under senare år har det blivit alltmer populärt att köpa vindsvåningar. Utbudet av dessa är begränsat och därför ligger priserna generellt sett högre för dessa än för en motsvarande traditionell lägenhet. Ofta räknar de med att vindsvåningars marknadsvärde ligger ca 25 % högre än för övriga. Under tider då bostadsrättspriserna är relativt höga passar många bostadsrättsföreningar på att sälja ut sina vindsutrymmen. Har föreningen tillräckligt med ytor i källaren inhyser man sina lägenhetsförråd där. Det är som regel kostsamt att inreda vindar varför det krävs att bostadsrättspriserna ligger högt för att ett sådant företag skall löna sig. När denna bok skrivs (2005) räknar man med att byggnadskostnaden för att inreda en komplett vind i t.ex. Stockholm ligger runt 25.000 kronor/m2. Försäljningspriset för en råvindsyta ligger normalt sett runt 15.000 kr/m2. Skall t.ex. ett byggnadsföretag köpa och bebygga en vind uppgår den totala kostnaden för detta till c:a 40.000 kr/m2. Men ett marknadsvärde för en färdig vindslgh med hiss hela vägen upp är idag i vasastan ca 50 – 60 000 kr/kvm. Så skillnaden där emellan är den riskpremie en köpare och byggare av vindsvåning behöver ha för att det skall vara värt att göra den investeringen.

Ett riskfyllt projekt
Att inreda vindar är många gånger både komplicerat och dyrt. Att bygga själva lägenheterna behöver kanske inte vara så märkvärdigt. Problemet är att vindsbyggnationer ofta för med sig kringkostnader. För det första är det vanligt att i princip hela takbeläggningen behöver bytas ut då man ofta bygger takkupor, terrasser och skorsten för öppen spis och ventilation. För att få bebygga en vind måste föreningen ha hiss. Finns inte det är detta en stor investering. Finns redan hiss kan maskinrummet för den befintliga hissen behöva flyttas eller byggas om för att inte störa dem som bor på vinden. Den befintliga takkonstruktionen kan också behöva byggas om och förstärkas.

Tyvärr finns det många exempel på vindsombyggnader som kostat mer än det smakat. Av dessa skäl avstår de flesta föreningar från att själva bebygga vindarna utan säljer istället råvinden till ett byggnadsföretag. Ofta består affären av att byggnadsföretaget som en del av köpeskillingen t.ex. bygger hiss eller inreder och renoverar källaren för att inrymma lägenhetsförråden där.

En god affär
För en förening med en betydande råvind innebär en vindsförsäljning ofta ett betydande kassatillskott. En annan fördel för föreningen är att man får in fler lägenhetsinnehavare som är med och delar på föreningens fasta kostnader.

Bygglov
För att få bebygga en vind krävs självklart bygglov. I många kvarter i Stockholm gäller generella vindsinredningsförbud. Stadsbyggnadskontoret i Stockholm arbetar just nu med att ta bort dessa generella byggnadsförbud. I norra Vasastan och i delar av Östermalm har vindsinredningsförbudet redan tagits bort. Under 2005 räknar man med att det är borttaget i hela Stockholms innerstad.

Att vindsinredningsförbudet hävs betyder dock inte att det blir fritt fram att bygga under takåsarna. Vindsinredningar påverkar stadens taklandskap och ibland blir det avslag av kulturhistoriska skäl. För att byggnadslov skall beviljas krävs att takkupor, fönster och terrasser utformas så att inte byggnaden förvanskas. Det ställs även höga krav på brandskydd, ljudisolering och handikapptillgänglighet. Bl.a. krävs att man genomför en s.k. brandsyn vilken innebär att fönster, ventilationssystem, lägenhetsavskiljande väggar och skorstensstockar skall uppfylla vissa brandsäkerhetskrav.

Hiss
Generellt sett krävs det även att det finns hiss upp till vindsetaget. Saknar fastigheten hiss är detta en relativt stor investering. Rör det sig om en total byggnadsyta under 160 m2 kan man få dispens från hisskravet. Det är generellt sett relativt svårt att få bygglov för balkonger, terrasser och takkupor. Ett krav är som regel att dessa är belägna mot föreningens egen gård så att de ej förändrar fastighetens utseende mot gatan.
Mer information finns på Stockholms stadsbyggnadskontors hemsida: http://www.sbk.stockholm.se Klicka på ”Bygga i Stockholm”. För den privatperson eller de bostadsrättsföreningar som funderar på att bebygga en vind kan vi rekommendera att man anlitar en arkitekt som har tidigare erfarenhet av vindsbyggnationer. Härigenom har man möjligheten att minska byråkratin kring bygget genom att man ritar och planerar bygget på ett riktigt sätt från början. Även på detta område har SBC stor kunskap.

Medlemmarna köper vinden
Ett alternativ är att föreningen säljer sin vind till de medlemmar som bor högst upp. De kan då inreda den och på så sätt utöka sina lägenheter. Fördelen med detta är att man som regel då inte behöver dra upp vatten och avlopp på vinden. Även kravet på hiss kan man komma runt genom detta.

Köpa vindsvåning
Om du köper en vindsvåning bör du vara noga med att kontrollera hur byggnationen har gått till. Är du förstagångsköpare till en helt nybyggd vindsvåning bör du vara extra försiktig. Det är viktigt att klargöra vem som säljer. Det tryggaste för dig som köpare är om det är föreningen som låtit ett byggnadsföretag bygga vinden och det sedan är föreningen som säljer den. Skulle det hända något är det föreningen som är din avtalspart. Är det däremot så att ett byggnadsföretag köpt vinden av föreningen (vilket är det vanligaste) och sedan bebygger och säljer den är det byggherren som är din avtalspart. Är det fråga om ett mindre byggnadsföretag kan det vara osäkrare i fråga om att få hjälp med ett byggfel. I värsta fall kanske inte företaget finns kvar när du skall reklamera ditt köp.

Var även noga med att läsa igenom det avtal som skrivits mellan byggherren och föreningen där det framgår vem som i framtiden skall ansvara för vad. Det är inte alltid säkert att du som ägare har samma rättigheter gentemot föreningen som övriga lägenhetsinnehavare.

Boarean styr andelstalet och priset
Du bör kontrollera hur vindslägenhetens andelstal är beräknat och att det står i proportion till den aktuella lägenhetens boarea. Tänk även på att det pris som du betalar skall ställas i proportion till lägenhetens boarea, vilken som regel är mindre än dess totala golvarea. Enligt gällande lagstiftning är det endast en bostads boarea som är säljbar och som man betalar årsavgift för.