Hissar till gårdshusen?

Bor själv 2 trappor upp i ett av gårdshusen, så jag kan inte påstå att vi är i behov av hissar direkt. Men varje gång jag går upp till vinden, så brukar jag tänka på de som bor på plan 4 och 5. Jisses , det är jobbigt att gå så många trappor. Men samtidigt så går det väl att vända på det resonemanget. Det är bra träning

Om nu föreningen skulle bestämma sig för att sälja ut råvindarna och de på plan 5 ej vill köpa dom, så krävs det oftast hissar för att få bygglov för boende på råvinden. Förstår inte riktigt hur man gör för att få in hissar i våra trapputrymmen, men det vet säkert hissbyggarna. Om inte annat så kommer på någon kreativ och snygg lösning. Det kanske redan finns ett hissrum som står tomt mellan lgh:eterna vid varje passage? Ungefär samma lösning som husena ut mot gatan. De nya hissarna är dessutom mkt smartare byggda, så att de tar minimalt exteriört utrymme och ända ger bra internt utrymme så att det går att få in en barnvagn eller rullstol osv utan problem. Vilket oftast är ett problem i de äldre hissarnas modeller.

Hursomhelst, så verkar en Sveriges bästa och kostnads- samt yteffektivaste hissbyggare vara den här, http://www.motalahissar.se/

 

Hemsida för effektiva kommunikation i BRF Eldaren

För att effektivisera kommunikationen mellan medlemmar, styrelse och medlemmar samt mellan styrelsemedlemmar. Men även för andra praktiska ärenden som att boka tvättstuga, ev. andra framtida utrymmen och samlingslokaler så är en enkel lösenordskyddad hemsida ett bra alternativ. Givetvis inget man bygger själv, utan något man nuförtiden hyr för en rimlig summa pengar per månad/år.

Här är några bra exempel

http://www.brfnet.se/

http://www.hemsidan.com

 

Avgiftssänkning YES

Härligt jobbat styrelsen, avgiftsfri dec 2008 som Julklapp och därefter en sänkning av avgifterna med 20 %. Fortsätt så här och realisera alla dolda värden i BRF eldaren, så är vi snart avgiftsfria

Bra jobbat

 

Vad göra med råvindspengarna?

Ja, om vi nu i vår BRF skulle komma fram till att det är en bra affär att sälja hela eller delar av vårt vindsutrymme. Vad skulle vi då använda pengarna till? Är det inte bättre att spara dom pengarna till ev. framtida behov av investeringar i fastigheten? Nja, det här med att spara i ladorna för framtiden är oftast oerhört oekonomiskt. Bättre att låta kapitalet jobba och glädja dom befintliga BRF medlemmarna och inte ev. framtida. Så om jag fick bestämma så skulle vi sälja iallafall vindstrymmena mot Vikingagatan. Gårdshusens vindsutrymme är lite svårare, eftersom det saknas hiss där. Och det är svårt att få bygglov på dom. Men vi borde iallafall kolla då med ägarna av BR på plan 5 i gårdshusen , ifall dom vill köpa loss dom. Då är det enklare att få bygglov på dom.

Vad skulle vi då kunna använda pengarna till för att glädja befintliga BRF medlemmar.

1. Balkonger till alla BRF medlemmar. Balkong frågan föll senast med 1 röst. Nu med fler nya medlemmar i BRF och färre vanliga hyresgäster så är det sannolikt en majoritet för att investera i balkonger, eftersom det höjer värdet på lägenheterna med nästan det dubbla vad kostnaderna för det är. Men framförallt för att det blir så mkt trevligare lgh.

2. En ännu bättre och större tvättstuga med stort hängtorkrum i källaren istället för dagens trånga utrymme vid gatan. Så kan vi hyra ut det utrymmet istället alt använda det som vårt postrum. Där vi kan ha större postlådor och ev. hämtning/lämnings luckor för större paket  osv.

3. Snygga till och göra i ordning våra källare för att bättre nyttja dessa utrymmen. Ljusare, snyggare och rejälare förråd.

4. Hobbyrum i källaren för pingis, biljard, samt bastu och dusch samt snickerirum som alla går att boka av BRF medlemmar.

5. Lekpark och Cykel, barnvagnsförråd på inre gården, dvs bakom gårdshuset.

6. Glasa in taket över stora gården och göra det till Sthlm finaste innergård och vinterträdgård. Gärna tillsammans med fastigheten på Vikingagatan 18-20 samt Vikingatan 12-14, som angränsar till vår stora innegård.

7. Hyra ett BRF webbaserat kommunikationssystem för att boka tvättider och andra lokaler, men framförallt för att förbättra kommunikationen mellan medlemmarna i föreningen.

 

Sälja råvindarna?

Här kommer lite fakta om förutsättningar för att skapa vindsvåningar av våra fantastiska vindsutrymmen i vår BRF. Vi har säkert 600 kvm vindsutrymme att sälja. Vi borde få ca 5 – 15 000 kr/kvm för gårdshusens vindar eftersom de saknar hiss och kanske upp till hela 15 – 20 000 kr/kvm för gatuhuset eftersom det redan finns hiss där. Givetvis beroende på hur kvaliten på vindarna är och hur pass mkt jobb det är att ställa i ordning dom. Så säg i snitt 15 000 kr/kvm ala 600 kvm det är 9 friska miljoner i intäkt. Med räntan på det så har vi en NOLLAVGIFTS förening och dessutom en bra slant som kan förränta sig för framtida ev. tillkommande renoveringar av fasad, tak , trapphus, hissar osv. Eller att som kanske är mkt roligare och bättre för nuvarande BRF använda till att lyfta vår BRF till en ännu bättre att leva i och mera attraktiv BRF.

Råvinds fakta

Under senare år har det blivit alltmer populärt att köpa vindsvåningar. Utbudet av dessa är begränsat och därför ligger priserna generellt sett högre för dessa än för en motsvarande traditionell lägenhet. Ofta räknar de med att vindsvåningars marknadsvärde ligger ca 25 % högre än för övriga. Under tider då bostadsrättspriserna är relativt höga passar många bostadsrättsföreningar på att sälja ut sina vindsutrymmen. Har föreningen tillräckligt med ytor i källaren inhyser man sina lägenhetsförråd där. Det är som regel kostsamt att inreda vindar varför det krävs att bostadsrättspriserna ligger högt för att ett sådant företag skall löna sig. När denna bok skrivs (2005) räknar man med att byggnadskostnaden för att inreda en komplett vind i t.ex. Stockholm ligger runt 25.000 kronor/m2. Försäljningspriset för en råvindsyta ligger normalt sett runt 15.000 kr/m2. Skall t.ex. ett byggnadsföretag köpa och bebygga en vind uppgår den totala kostnaden för detta till c:a 40.000 kr/m2. Men ett marknadsvärde för en färdig vindslgh med hiss hela vägen upp är idag i vasastan ca 50 – 60 000 kr/kvm. Så skillnaden där emellan är den riskpremie en köpare och byggare av vindsvåning behöver ha för att det skall vara värt att göra den investeringen.

Ett riskfyllt projekt
Att inreda vindar är många gånger både komplicerat och dyrt. Att bygga själva lägenheterna behöver kanske inte vara så märkvärdigt. Problemet är att vindsbyggnationer ofta för med sig kringkostnader. För det första är det vanligt att i princip hela takbeläggningen behöver bytas ut då man ofta bygger takkupor, terrasser och skorsten för öppen spis och ventilation. För att få bebygga en vind måste föreningen ha hiss. Finns inte det är detta en stor investering. Finns redan hiss kan maskinrummet för den befintliga hissen behöva flyttas eller byggas om för att inte störa dem som bor på vinden. Den befintliga takkonstruktionen kan också behöva byggas om och förstärkas.

Tyvärr finns det många exempel på vindsombyggnader som kostat mer än det smakat. Av dessa skäl avstår de flesta föreningar från att själva bebygga vindarna utan säljer istället råvinden till ett byggnadsföretag. Ofta består affären av att byggnadsföretaget som en del av köpeskillingen t.ex. bygger hiss eller inreder och renoverar källaren för att inrymma lägenhetsförråden där.

En god affär
För en förening med en betydande råvind innebär en vindsförsäljning ofta ett betydande kassatillskott. En annan fördel för föreningen är att man får in fler lägenhetsinnehavare som är med och delar på föreningens fasta kostnader.

Bygglov
För att få bebygga en vind krävs självklart bygglov. I många kvarter i Stockholm gäller generella vindsinredningsförbud. Stadsbyggnadskontoret i Stockholm arbetar just nu med att ta bort dessa generella byggnadsförbud. I norra Vasastan och i delar av Östermalm har vindsinredningsförbudet redan tagits bort. Under 2005 räknar man med att det är borttaget i hela Stockholms innerstad.

Att vindsinredningsförbudet hävs betyder dock inte att det blir fritt fram att bygga under takåsarna. Vindsinredningar påverkar stadens taklandskap och ibland blir det avslag av kulturhistoriska skäl. För att byggnadslov skall beviljas krävs att takkupor, fönster och terrasser utformas så att inte byggnaden förvanskas. Det ställs även höga krav på brandskydd, ljudisolering och handikapptillgänglighet. Bl.a. krävs att man genomför en s.k. brandsyn vilken innebär att fönster, ventilationssystem, lägenhetsavskiljande väggar och skorstensstockar skall uppfylla vissa brandsäkerhetskrav.

Hiss
Generellt sett krävs det även att det finns hiss upp till vindsetaget. Saknar fastigheten hiss är detta en relativt stor investering. Rör det sig om en total byggnadsyta under 160 m2 kan man få dispens från hisskravet. Det är generellt sett relativt svårt att få bygglov för balkonger, terrasser och takkupor. Ett krav är som regel att dessa är belägna mot föreningens egen gård så att de ej förändrar fastighetens utseende mot gatan.
Mer information finns på Stockholms stadsbyggnadskontors hemsida: http://www.sbk.stockholm.se Klicka på ”Bygga i Stockholm”. För den privatperson eller de bostadsrättsföreningar som funderar på att bebygga en vind kan vi rekommendera att man anlitar en arkitekt som har tidigare erfarenhet av vindsbyggnationer. Härigenom har man möjligheten att minska byråkratin kring bygget genom att man ritar och planerar bygget på ett riktigt sätt från början. Även på detta område har SBC stor kunskap.

Medlemmarna köper vinden
Ett alternativ är att föreningen säljer sin vind till de medlemmar som bor högst upp. De kan då inreda den och på så sätt utöka sina lägenheter. Fördelen med detta är att man som regel då inte behöver dra upp vatten och avlopp på vinden. Även kravet på hiss kan man komma runt genom detta.

Köpa vindsvåning
Om du köper en vindsvåning bör du vara noga med att kontrollera hur byggnationen har gått till. Är du förstagångsköpare till en helt nybyggd vindsvåning bör du vara extra försiktig. Det är viktigt att klargöra vem som säljer. Det tryggaste för dig som köpare är om det är föreningen som låtit ett byggnadsföretag bygga vinden och det sedan är föreningen som säljer den. Skulle det hända något är det föreningen som är din avtalspart. Är det däremot så att ett byggnadsföretag köpt vinden av föreningen (vilket är det vanligaste) och sedan bebygger och säljer den är det byggherren som är din avtalspart. Är det fråga om ett mindre byggnadsföretag kan det vara osäkrare i fråga om att få hjälp med ett byggfel. I värsta fall kanske inte företaget finns kvar när du skall reklamera ditt köp.

Var även noga med att läsa igenom det avtal som skrivits mellan byggherren och föreningen där det framgår vem som i framtiden skall ansvara för vad. Det är inte alltid säkert att du som ägare har samma rättigheter gentemot föreningen som övriga lägenhetsinnehavare.

Boarean styr andelstalet och priset
Du bör kontrollera hur vindslägenhetens andelstal är beräknat och att det står i proportion till den aktuella lägenhetens boarea. Tänk även på att det pris som du betalar skall ställas i proportion till lägenhetens boarea, vilken som regel är mindre än dess totala golvarea. Enligt gällande lagstiftning är det endast en bostads boarea som är säljbar och som man betalar årsavgift för.

 

Organisation

Självklart är det inte meningen att styrelsen själva skall genomföra alla aktiviteter. Dom skall leda och styra arbetet. Själva arbetet bör istället delas ut på ett antal arbetsgrupper eller ansvariga för genomförandet av olika strategier och aktiviteter. I det fall BRF medlemmar självmant anmäler sig och ansvarar samt genomför div aktiviteter så får dom en lägre BRF avgift jämfört med medlemmar som inte kan vara med och lägga mantimmar i arbete för BRF förvaltning och utveckling. En tanke är isåfall att förutom styrelsen tillsätta 4-6 olika arbetsgrupper med en ytterst ansvarig som har ansvar för olika områden.

 

Strategier & Actions för att genomföra dom.

 Vilka skulle våra strategier och actions för att genomföra dom vara i vårt arbete att nå våra uppsatta mål i strävan mot vår vision? Ja, det skull t ex kunna vara:

Lägsta avgifterna

• Se över alla kostnader och söka sänka eller ta bort dom. Precis som WALMART alltid säger, för att vara billigast och ha de lägsta priserna, måste man också ha de lägsta kostnaderna. Då krävs en stenhård kostnadskontroll och ett ifrågasättande av varje kostnad.

Bara BR , endast kommersiella hyresgäster

• Sälja ut alla hyresrätter som hyrs av privatpersoner. Som t ex de lägenheter som hyrts ut allt för billigt i föreningen i många år.

Balkongen och uteplatser till alla BR

• Ett bevisligen mkt effektivt sätt att höja kvm priset på en BR är att lägga till en balkong eller uteplats. Faktorn brukar vara 1 till 2. Med god utsikt och / eller kvällssol tom 1till 4. Dvs investera ca 100 tkr och öka värdet med minst 200 tkr i vårt fall. Förutom att man då skapar en mkt, mkt trevligare lägenhet och gemenskap i föreningen. Att vissa medlemmar i föreningen tackar nej själva och dessutom säger Nej till att andra medlemmar i föreningen skall få bygga balkong med motivet att det är farligt….är bland det

 Nyttja alla utrymmen och skapa intäkter på maximalt antal kvm i hela BRF

·          Sälja ut BRF styrelserum till grannlägenheten eller sälj det som en etta med kokvrå. Bör ge en intäkta på ca 40 – 50 tkr /kvm.

·          Sälja ut alla hyresrätter, ev. låta bef . hyresgästerna få en förhandsköprätt att matcha bästa mäklarbudet.

·          Flytta tvättstugan till källaren under ingång 1 & 2. Och göra den mycket större med fler och bättre maskiner, ljusare och säkrare med kameraövervakning och en bokningsjänst på Internet.

·          Hyra ut källare under Pizzeria, till pizzerian men även bef tvättstuga.

·          Sälja råvinden till BR innehavarna på plan 5 i alla uppgångar alt en etablerad och bra byggfirma som får i uppgift att bygga några ordentliga vindslägenheter däruppe. Problemet kan väl bli att hiss måste installeras och trapphus ev. måste byggas om då. Men duktiga byggare och arkitekter hittar säkert en bra lösning på det. Skulle bli några fantastiska vindslägenheter hursomhelst.  

Miljövänligast

• Komplett sopstation m glas/metall/batteri och pappåtervinning på gården att komplettera den tidningssamlings samt hushållsopor.

•  Bara köpa miljömärkt el till hela fastigheten.

• Kompost stationer

• Miniträdgård med enkla grönsaker som dill, persilja och kanske lavendel som inte bara luktar gott utan även kan användas i hushållens matlagning.

 Bästa gemensamhetsutrymmena

Tvättstuga

·          Flyttas till källaren i anslutning till Hobbyrum och Bastu/Spa. Samt göra den  mycket större med fler och bättre maskiner, ljusare och säkrare med kameraövervakning och en bokningsjänst på Internet. 

Hobbyrum

·          Byggas ny i källaren i anslutning till tvättstuga och Bastu/Spa i källaren. Utrustad med grundläggande verktyg som ofta används för att laga, skapa nya saker för BRF medlemmars lägenheter.

·          Pingisbord och koronnspel samt en inomhus boule bana ifall det finns plats.  Bastu/Spa i källaren

·          Byggas ny i källaren i anslutning till Hobbyrum och Tvättstuga. Torrbastu, Dusch m Ångdusch och en självrengörande bubbelpool. Givetvis bokningsbart över vår egen webbaserade bokningstjänst.

Innegård

·          Utesittplatser hyras ut till Pizzeria och göras till en liten italiensk piazza med parasoller, markiser och snygga bord och stolar, bygga en publik grill, ge BRF medlemmar special priser på mat/dryck så att vi får en levande och sthlms absolut trevligaste innegårdar. Dock med begränsade öppettider. Söka flytta pizzerians uteförråd och sopstation från innegården ner i källaren eller i annan inomhuslokal, så att det blir snyggare och luktar mindre. 

• Bygga en ljussatt fontän eller vattenfall för att skapa extra trivsel.

·          Automat dörrar, med dörröppnar knappar i alla entre´r. Så att det blir enklare att komma in och ut. Främst för äldre och familjer med barn. Men även för dom som kommer gåendes med mkt packning i händerna.

·          RFID dörrnycklar. Så att BRF medlemmar ej behöver använda koder eller nycklar för att öppna dörrarna, det räcker bara att ha RFID dosan i fickan så öppnas dörrarna automatiskt när man är 1-2 meter från dom.

·          Hjulramper för cyklar, barnvagnar vid alla entre´r där det finns trappsteg.

·          Glasa in innergårdens tak, för att göra vinterträdgård i samarbete med övriga närliggande brf . Skapar definitivt förutsättningar för Sveriges trevligaste innegård och ett klimat med jämnare värme och lägre värmeförbrukning i fastigheten. Men dessutom mindre risk för vattenskador och problem med snö, halka osv på vinterhalvåret. Ingen aning vad det kostar, men visst är det en spännande tanke va…. 

Mera använd bakgård

·          Cykelgarage byggas mot väggen och flytta alla cyklar dit från innergården.

·          Barnvagnsgarage byggas mot väggen, precis som cykelgaraget

·          Målad asfalt med hopphagar, basketplan och litet fotbolls och bandymål samt en liten enkel lekplats för små barn byggas i hörnet mot kortväggen med gungor, sandlåda och liten klätterställning. WOW va kul att börja använda det döda utrymmet.

·          Miljöstation i direkt anslutning till cykel, barnvagnsförrådet här istället kanske. Med glas, metall, batteri och wellpapp återvinning förutom dagens sopor och tidningsåtervinning.

·          Butlerskåp med koder för att kunna hämta och lämna varor och tjänster. Ansluta ett butlerföretag som erbjuder sina tjänster till alla medlemmar på varje enskild medlems egen bekostnad.  Renast – Ljusast

·          Måla och snygga till i alla trappuppgångar

·          Trappstädning varje/varannan vecka iställer för dagens, när den nu överhuvudtaget sker….inget man märker i alla fall.

·          Hyresgäster kunna köpa till lgh städning från trappstädningsfirman till ett konkurrenskraftig pris.

·          Butler service fast dag och tid varje vecka, dvs kemtvätt, städ, matvaror mm. 

·          Fönsterputs varje vår ingår av alla externa fönster. Insidan av fönster får alla putsa själva.

·          Gårds städning – 2 g/år där de som ej deltar får betala en avgift till den firma som då får göra deras del av jobbet.

·          Förrådsstädning 1 g/år av extern firma. Det som står i gångar mm slängs. Möjlighet för övriga BRF ägare att få gamla saker slängda Digitaliserad – Uppkopplad

·          BRF Webbplats för information, diskussioner samt bokning av tvättstuga, hobbyrum, städ och butlertjänster

·          Fiber access och till den en WLAN router kopplad, förutom den kabel access som alla BR har. WLAN access till alla i hela fastigheten, ingår i hyresavgiften

·          Gratis Internet/WLAN/Kabel TV och Telefoni access. TV/Telefonabonnemangs rörliga kostnader tillkommer.

Bil- Scooter samt Cykelpool

·          2 st el alt etanol bilar. En större kombi och en minibil som BRF medlemmar får boka och nyttja. Parkeras direkt utanför fastigheten på våra inköpta parkeringsplatser. Alla rörliga avgifter och ev. skador på bilarna betalar resp. användare.

·          4 st designade Scooters

·          8 st designade Cyklar från Kronan

Säkrast

• Larm till alla lägenheter och gemensamhetsutrymmen med centralt larm- övervakningsavtal.

• Kameraövervakning av särskilt känsliga gemensamma utrymmen, vilket endast får användas säkerhetsbolag för övervakning samt av berörda myndigheter för ev. brottsutredningar osv.

• Säkerhetsdörrar till alla lägenheter

• Brandsläckare och brandfilt på varje våningsplan i varje trappuppgång.

 

Lämpliga mål & nyckeltal

Det man inte mäter och styr på, gör man heller inget åt brukar många duktiga företags, och föreningsledare säga. Vad mäter och styr vi då arbetet med att utveckla vår BRF Eldaren med för mål- och nyckeltal? Ja , i årsredovisningen finns det mkt siffror, men mäter och styr vi verkligen verksamheten mot något av dom? Vilket som sen är det enskilt viktigaste måltalet brukar också vara oerhört viktigt. Vilket är det ? Här kommer några förslag på vad som kanske kan vara bra mål-. nyckeltals att styra verksamheten mot.

• Pris per kvm öka mer än index i Vasastan.
• Högsta kvm/priset i Vasastan
• Avgift per kvm minska mer än index i Vastan.
• Lägsta avgifterna i Vasastan
• Medlemsnöjdhetsgrad +6 på en 8 gradig skala
• Hyresgäst nöjdhetsgrad+5 på en 8 gradig skala
• 2 värdehöjande aktiviteter årligen som ökar värdet på BRF.

 

Förslag till Verksamhetside´

Vad är en BRF verksamhetside´? Ja, här är ett försök till att skriva en sådan. Främja medlemmarnas boende och ekonomiska intresse genom att i föreningens fastigheter upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna och andra hyresegäster till nyttjande med högsta möjliga trivsel.  Eller kanske så här,Förvalta och öka medlemmarnas boendekvalitet samt bostadsrätters värde genom att upplåta bostäder och lokaler till medlemmar utan tidsbegränsning och externa hyresgäster med tidsbegränsning.

 

Önskat nytt läge – En Vision!

Kan BRF Eldaren bli Stockholm och en av Sveriges och Norra Europas bästa bostadsrättsförening? Ja, vi tror det. Förutsättningarna finns. Med den nya styrelsen, fler nytänkande och positiva, engagerade BRF medlemmar som kan dra åt samma håll och ett antal frekvent återkommande aktiviteter så kan vi absolut bli det. Hur tar man sig då dit? Ja ett vanligt sätt i kommersiella företag och framgångsrika föreningarna är att man gör en enkel affärsplan kompletterat med en tydlig vision att tillsammans sträva mot.  Vad skulle då en Vision för vår BRF kunna vara? Ja, här är ett enkelt exempel.
BRF Eldaren Vision

Vi ska bli Birkastans och ett av Sthlms och Sveriges bästa och mest eftertraktade BRF. Med de lägsta avgifterna, högsta boendekvaliten och trivseln samt det bäst utvecklade kvm priset/BR senaste senaste 5 åren.

Vi återkommer med förslag på Verksamhetside´r mål och nyckeltal  och strategier samt framförallt vilka aktiviteter som behöver genomföras för att uppfylla strategierna, nå målen i strävan mot visionen.